探究沃尔玛中国区超市租赁合同履行现状：一份深度调查报告

('沃尔玛超市在中国区房屋租赁合同履约情况的调查报告沃尔玛在中国的发展截至目前可分为三个阶段，2007年之前、2007年至2011年11月、2011年底至今。第一阶段，沃尔玛在中国的发展相当保守；但在陈耀昌于2006年10月开始主政沃尔玛中国公司以来，便以29家开业门店的速度震惊业界，更是从此开启了沃尔玛每年40余家门店的开业速度；而在陈耀昌离开沃尔玛之后，沃尔玛开始进入关店模式，2013年更是提出了关闭50家门店的计划。计划关闭的门店不仅包括沃尔玛正在和即将在中国关闭的门店，还包括一些已签约但未正式进驻的门店。沃尔玛近几年在中国发生的合同履行争议情况简要概述如下：一、已签约并进驻的项目履行争议（1）2011年11月，央视《焦点访谈》以“怎么又是沃尔玛”为题报道了大连沃尔玛拖欠业主方大连万国购物广场有限公司10年租金过亿元租赁纠纷未果。（2）2012年3月厦门沃尔玛与业主方厦门新鹭东方商贸有限公司的租赁合同关系被厦门市中级人民法院判决解除，同时裁定沃尔玛将支付上亿元占有使用费（因为在业主发出合同终止通知后，沃尔玛没有及时撤离东方时代广场，属“占有使用“）。（3）2012年5月21日，宜昌沃尔玛向《时代周报》投诉业主方湖北宜昌新恒基投资开发有限公司采取不正当方式，以求修改租赁协议。（4）2013年7月合肥沃尔玛黄山路店与业主方博澳置业开发有限公司以及合肥大河商业管理公司撕破脸且宣布关张。二、已签约但未正式进驻的项目履行争议（1）2013年5月，沃尔玛以2012年5月底进场装修未能达成与黄山天盈福地置业发展有限公司提出解约合同。（2）2013年7月，沃尔玛方面以一装及交房逾期为由与海悦天地广场业主方的石家庄金正房地产开发有限公司解除《房屋租赁协议》。（3）2013年10月，沃尔玛声称对租赁标的物检查，并表示物业未能符合租赁协议约定的进场施工条件向连云港市远通房地产开发有限公司发出了关于终止《房屋租赁协议》的通知。三、沃尔玛在中国区合同履行争议原因分析以上列举的数次违约争议大抵可以分为以下两种情况：1、业主方提出解约的情况。沃尔玛强势的租赁合同，一方面约定了远低于周边市场价的租赁价格，另一方面约定了长达20年的租赁时间。项目初期，业主方考虑其品牌优势需要其替自己培育市场，因此不情愿地接受其“霸王条款”，一旦项目平稳运行起来，随着周边商铺租金的逐年快速递增，沃尔玛低廉的租金与业主方的矛盾激化，业主方会找些原因故意破坏其经营，趁机赶走它。2、沃尔玛提出解约的情况。还没有营业就被沃尔玛终止了合作的这些项目，表面看来都是业主方因工程问题而导致解约，属于业主方违约；但有分析认为，这些违约是陈耀昌快速扩张时代结束后，沃尔玛战略向盈利型调整的结果，是沃尔玛高速扩张的“后遗症”，是沃尔玛对中国市场判断失误，不断试错的结果，因为它们与沃尔玛签约的时间都处于沃尔玛中国区快速扩张的“陈耀昌时代“，而发生解约风波则几乎都是在陈耀昌离开沃尔玛后。四、江西三家沃尔玛超市合同履行情况的电话访问沃尔玛负责衡阳项目的吴昊经理以湖南的地区不熟，且开店时间过久，不具有借鉴意义为由，提供了江西萍乡、新余、抚州三家最近新开（开店时间均不超过2年）的沃尔玛超市地产商负责人的电话。通过电话访问，新余店的刘总表示，沃尔玛作为国际连锁超市，积累了百年以上的开店经验，根据以前的经验教训综合提供的强势合同是可以理解的，目前双方合作良好，但是合作是相互的，因为他们地产一方也比较重视这个项目，基本都照着沃尔玛方面的要求做了（比如为了保证用电，不仅提供了双回路，还提供了备用电源（发电机），他们提到电源稳定不仅是沃尔玛一家的要求，也是其他招商项目必然会提的要求）。抚州店庄董事长也表示沃尔玛的合同是很霸道，但是总体合作还是还不错的，项目在市中心，生意也很不错，合同履行过程中的一些小问题，包括合同签订以后项目交付稍有延期，都协商解决了。萍乡店翁董事长电话已无法接通，提示空号。五、我司引进沃尔玛超市的相关建议（1）鉴于我司前期营销推广中初步承诺引进沃尔玛，且各大超市的硬件要求基本相同，即便签约后因我方不能满足交付条件而导致沃尔玛解约不进驻，我方仍可引进其它超市品牌（最多承担100万的违约赔偿）。根据上次风险评估和本次的调查，建议尽快签约，尽量避免沃尔玛不能正式进驻我司商业步行街项目的尴尬，重蹈前面一些三四线城市项目开发商违约的覆辙，同时必须严格保证工程质量、交楼条件等，阻止其毁约，避免我司发生由此带来的各种损失（2）与沃尔玛签订正式合同时，需要确定对方的底线条件，如目前比较集中的车位问题，卸货平台问题，如果确实我方不能满足对方要求，应在签约前与对方协调，并在交楼条件等技术附件中载明，交楼日和进场日等关键时间节点的确定一定要立足现实，适当留些余地。',)