代理答辩状：关于商品房购销合同争议的法律申诉

('民事起诉状原告：苏x，女，37岁，汉族住址：北京市xx区xx路25号10-2-201被告：北京M房地产公司法定代表人：赵xx住所：北京市xx区xx路21号案由：商品房买卖合同质量纠纷诉讼请求：1.请求人民法院判令解除双方商品房买卖合同。2.请求人民法院责令被告退还购房总价款、维修基金、手续费5070441元并支付同期银行利息81,371.83元。3.请求人民法院责令被告赔偿原告因房屋质量造成的损失28,353.60元并承担本案的诉讼费用。事实与理由：1998年12月9日原告与被告签订了《房屋买卖合同》和《协议书》。双方约定，原告购买被告开发的xx区L园小区11号楼I单元151号三居室一套，建筑面积177.21平方米，每建筑平方米2700元。同日原告依约向被告一次性付清了房价款478,467元、公共维修基金7443元、交易费21,531元，合计5079441元。并于同日交付了10年供暖费280353-60元。房屋交付后，1999年春天即发现墙体出现细微裂缝。之后，墙体裂缝逐步发展，导致原告无法人住，影响了住户的正常使用。鉴于该房屋存在严重的安全隐患，原告多次找到被告要求退房，希望通过协商解决此事，但被告一再推三阻四。原告认为，由于被告交付的房屋存在严重的质量缺陷，造成原告始终无法人住。被告的行为严重违背了诚实信用原则，致使原告不能实现合同目的，并造成原告的经济损失。根据我国《合同法》第94条特诉请贵院判允上列诉讼请求。此致北京市xx区人民法院具状人：苏x2002年2月27日附：一、本起诉书副本一份。二、主要证据复印件。1.《房屋买卖合同》及《协议书》各一份;2.房屋总价款发票一份;3.原告身份证一份。前期接洽：律师的初步判断根据当事人提供的资料，本所律师首先从程序与实体两个方面分析了以下问题：1.房屋质量虽然存在问题，但未达到不能住人的情况，但是，这一定要有证据支持，否则法庭不会予以采信，所以，我们建议M房地产公司申请鉴定。2.苏x房屋自出现裂缝至起诉已经超过2年，苏x一直未主张权利，超过诉讼时效，不应受法律保护。根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。原告房屋裂缝是1999年出现的，至今已经超过2年，原告一直未主张其权利，按照法律的规定已经超过诉讼时效，不受法律保护。答辩状答辩人：北京M房地产公司地址：北京市xx区xx路21号法定代表人：赵xx电话：(略)就苏x女士诉因房屋质量问题退房一案，提出如下答辩意见：北京M房地产公司不同意其退房要求，理由如下：1.房屋质量虽然存在问题，但未达到不能住人的情况，我方可以采取修理、加固措施。北京市房屋安全鉴定总站A-2001241号鉴定报告认为：原告房屋墙体裂缝均为温度裂缝，屋盖板拼缝处的裂缝为混凝土干缩变形及温度变形共同作用引起的裂缝，不影响房屋结构安全。根据上述报告，原告购买的房屋虽有裂缝，但是不影响房屋结构安全，不影响原告对房屋的正常使用。我公司同意采取措施妥善处理进行修复加固，但不同意退房。众所周知，由于材料的物理、化学性能的差异，产生温度变形是比较常见的现象，并不是根本质量问题，只要进行适当修复就可以。所以原告不必大惊小怪、过度惊慌，退房是没有必要的。2.苏x房屋自出现裂缝至起诉已经超过2年，苏x一直未主张权利，超过诉讼时效，不应受法律保护。根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。原告房屋裂缝是1999年出现的，至今已经超过2年，原告一直未主张其权利，按照法律的规定已经超过诉讼时效，不受法律保护。答辩人：北京M房地产公司2002年3月4日附：北京市房屋安全鉴定总站对原告的L园11号楼1单元151号房屋进行的房屋安全鉴定。代理词尊敬的审判长、合议庭：北京市炜衡律师事务所接受北京M房地产公司的委托，指派我们担任苏x诉北京M房地产公司商品房买卖合同质量纠纷案被告的一审代理人，参加诉讼。根据法庭调查与审理，我们提出如下代理意见，请合议庭予以充分考虑。1.被告交付的商品房房屋主体结构质量合格所谓主体结构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，如承重的梁、柱、墙、地板等。主体结构必须具备足够的强度、刚度、稳定性，才能承重建筑物上的各种负载。正是由于主体结构直接关系到建筑物的安全性能，所以，国家制定了一系列技术标准和管理标准如《建筑工程质量检验评定统一标准》、《建筑安装工程施工及验收规范》等，将建筑物的主体结构和地基基础的质量作为政府为保证建筑工程质量而进行质量监督的重点。对于本案中的讼争房屋，已经通过国家验收。出现裂缝后，由国家权威的专业鉴定机构—北京市房屋安全鉴定总站作出了A-2001241号鉴定报告，报告认为：原告房屋墙体裂缝均为温度裂缝，屋盖板拼缝处的裂缝为混凝土干缩变形及温度变形共同作用引起的裂缝，不影响房屋结构安全。2.被告并未根本违约当事人双方并未在合同中约定退房条款，双方都履行了交付义务，而且原告已经取得了产权证书。可以说双方都已经履行了合同。那么只有在房屋主体结构不合格的情况下，原告才会享有《合同法》第94条赋予的解除合同的权利。事实上，房屋裂缝不影响原告正常居住，原告的合同目的不受影响，被告不构成根本违约，原告无权解除合同。3.被告愿意立即履行保修义务，为原告解决裂缝问题。房屋出现裂缝情况后，被告就答应原告马上修理，但是原告却不让修理，只要退房。只要原告同意，我们愿意立即组织人员进行修理。被告代理人：北京市炜衡律师事务所律师唐波2002年4月18日一审庭审在本案的开庭审理过程中，法庭主要审查了双方的资格以及提供的书证。特别传唤了北京市房屋安全鉴定总站的鉴定人周xx出庭作证，通过法庭调查，法庭明确了下述事实：1998年12月9日，原告苏x与被告151房地产公司签订了房屋买卖合同，合同约定：原告购买被告xx区L园11号楼1单元151号，三居室一套，建筑面积177.21平方米，总房款478,467元。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款478,467元以及其他手续费，于当日向被告领取了房屋钥匙。1999年9月北京市xx区国土资源和房屋管理局向原告颁发了京房权证房私字002890号《房屋所有权证》。根据鉴定报告，原告的房屋墙体裂缝均为温度裂缝，屋盖板拼缝处的裂缝为混凝土干缩变形及温度变形共同作用引起的裂缝，不影响房屋结构安全。在随后的法庭辩论阶段，原告执意主张房屋质量存在问题，影响正常使用，要求解除合同退还房款及其他费用，要求被告赔偿损失。我们代表被告方，向法庭提出，本案中的讼争房屋，已经通过国家验收，被告交付的商品房房屋主体结构质量合格。鉴定报告也认为，原告房屋墙体裂缝均为温度裂缝，屋盖板拼缝处的裂缝为混凝土干缩变形及温度变形共同作用引起的裂缝，不影响房屋结构安全。另外，当事人双方并未在合同中约定退房条款，双方都履行了交付义务，而且原告已经取得了产权证书。可以说双方都已经履行了合同。那么只有在房屋主体结构不合格的情况下，原告才会享有《合同法》第94条赋予的解除合同的权利。事实上，房屋裂缝不影响原告正常居住，原告的合同目的不受影响，被告不构成根本违约，原告无权解除合同。最后，我们提出被告方愿意立即履行保修义务，为原告解决裂缝问题。在最后陈述阶段，原告放弃了对其他费用的请求，只要求解除合同、退还房款。我们则继续坚持答辩状和代理词中提出的主张。一审判决2002年5月15日，北京市xx区人民法院对原告苏x与被告北京M房地产公司商品房买卖纠纷一案作出一审判决。法院认定：1998年12月9日，原告苏x与被告M房地产公司签订了房屋买卖合同，合同约定：原告购买被告xx区L园11号楼I单元巧1号，三居室一套，建筑面积177.21平方米，总房款478,467元。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款478,467元以及其他手续费，于当日向被告领取了房屋钥匙。1999年9月北京市xx区国土资源和房屋管理局向原告颁发了京房权证房私字002890号《房屋所有权证》。M房地产公司于2001年8月申请北京市房屋安全鉴定总站对原告的L园11号楼1单元151号房屋进行了房屋安全鉴定。北京市房屋安全鉴定总站A-2001241号鉴定报告认为：原告房屋墙体裂缝均为温度裂缝，屋盖板拼缝处的裂缝为混凝土干缩变形及温度变形共同作用引起的裂缝，不影响房屋结构安全。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、购房款收据、《协议书》、《房屋安全鉴定报告》等证据在案佐证。法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，合同债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。依据《中华人民共和国建筑法》第3条规定，建筑活动应当确保建筑工程质量和安全，符合国家的建筑工程安全标准。本案中，被告161房地产公司作为房屋出卖方，应当确保房屋符合国家规定的质量标准，即使房屋已经交付，质量瑕疵担保义务也不能免除。该房屋裂缝情况虽属质量缺陷，但是未达至影响到原告正常居住的程度，应该由被告按规定进行保修，原告的退房要求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第106条、第111条、第134条之规定，判决如下：一、被告立即采取有效措施为原告修理房屋，解决裂缝问题。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费9687元由原告承担(已交纳)8120元，被告承担1567元。',)